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自有房產藥店稀缺品

发布时间:2019-11-09 03:55:01

自有房产,药店稀缺品

如今,杭州的药店都是被房东牵着鼻子走,续签合同时物业租金涨幅大都在20%~30%之间 说起高租金带给零售药店的压力,浙江英特药房有限公司总经理周祥顺非常无奈地表示, 为了控制不断上涨的租金成本,常用的办法就是争取和房东签长期协议,比如5年,并在其中约定前两年租金稳定,从第三年起每年递增3%~5% 而云南健之佳连锁健康药房有限公司市场总监李东则提供了一组数据:房租在零售药店的营业收入里占比在8%左右,人员工资一类占9%,推广费用占2%,配送费占1%,如果平均毛利率不足20%的话,那企业必将陷入亏本的泥沼 房价一路高歌猛进,我们这些做零售的90%左右的利润都是为房东和员工打拼,10%是被老板赚走,真正可用来发展的资金少之又少 与今时今日为房租打工的情形不同,十年前,中国的零售药店由于近乎清一色是国有或集体性质,其所拥有的物业也绝大部分属于自有房产,经营过程中只需将房屋的折旧成本计入即可,而这对当时的药店而言几乎构不成压力市场演进至如今,拥有自有房产已经成为近乎奢侈的事情,更多的时候则是出于现实的考虑不得不放弃,因为购置房产需要占用相当多的现金,而先天底子薄弱的药品零售企业本身缺乏的正是资金,好钢用在刀刃上,权衡规模扩张与可控的经营风险之后,绝大多数企业选择的是靠租赁发展事业 不过,市场中依然有一些特例,要么是出身国企,从祖辈手里继承了原就位置精良的若干店铺;要么是将零售业与物业投资合二为一发展的私营企业,他们在 举世皆租赁 的大氛围中,搭乘着自有房产这辆班车穿行于竞争激烈的药品零售行业 北京金象大药房连锁是在北京市西城区医药公司基础上组建的,其旗下就有不少自有房产,最具声名的当属西单金象店该店位于寸土寸金的西单商业区, 租金是以美金来计算的 如果是租赁物业,那一般企业绝对不敢轻易入驻的 不过,也有业内人士为西单金象算了一笔账:该店2005年约有4000万元的销售额,今年由于政策收紧、竞争激烈等因素的影响,销售有可能下降如果金象放弃这里的药品零售生意,而转做房东,那西单金象店数百平方米的物业很容易就能租出去,年租金大概能有七八百万元,且完全是纯利润这样的收益较之做药品零售并不见得低,而且还不用整天担心销售额下降、毛利不平不佳、同行纷纭涌入等因素对利润的影响 对此,江苏省商业管理干部学院现代流通研究所副所长、连锁经营实训中心主任李卫华有不同看法: 对于拥有自有房产的零售企业而言,有时将自有房产租赁出去确实远比自己运作零售赚钱划算得多,但企业关键要考虑两点,一是企业发展战略目标的问题,要看你的目标是什么,如果你主业是医药连锁,那还是要潜心零售;如果公司是偏重投资型的,那就无所谓了,自有门店就是你的产品,只要有钱赚,卖掉都可以,更何况是租出去呢 实际上,有的企业则想出了折中的办法,既没有放弃零售主业,也兼顾了物业投资北京嘉事堂即是其中代表 一位熟悉北京市场的零售业人士分析,嘉事堂是通过收购、整合北京丰台、海淀、房山、朝阳等区的区级医药公司后发展起来的,而这些被收购者都拥有一定数量的自有房产,而据了解,其现在的自有房产占四分之一左右 抛去正常经营的药店不谈,通过整体出租或分租的形式,自有房产每年为嘉事堂带来的纯收益就有两三千万元之多 北京一连锁药店的副总经理不无艳羡地说, 北京的店铺资源又相对稀缺,租金每年都有一定幅度的上涨,这对嘉事堂而言是一块稳赚的利益点 2005年4月,嘉事堂对北京一元堂医药连锁有限公司进行增资,变更名称为北京嘉事朝阳医药有限公司,对其批发、零售业务进行统一指导性管理之后原来一元堂的几家主力门店(物业均属自有房产)进行了重大调整,最常用的手法就是分租:位于北京煤炭总医院附近的左家庄店压缩经营面积,将一部分租给粥店,既给药店带来了人气,还让自己做起了房东;北京中日友好医院对面的康馨达大药房亦是缩小经营面积,将一部分租给经营婴童用品的丽家宝贝 事实上,嘉事堂与丽家宝贝的合作早在2003年就已开始,前者将自己旗下的分店对后者开放,此举有效地降低了药店的房租成本,选址难度也因此降低不少,同时后者还为嘉事堂带来了更多的顾客群,促使其不断调整经营品类,业绩也比之前大有改观 除嘉事堂外,北京德威治连锁旗下的天惠得大卖场也进行过类似尝试:开业一段时间后,由于沉重的房租及盈利压力,其选择将部分店面 切割 给一家超市、一家银行分理处,三方共享客流 这实际上相当于零售药店做起了二房东,把租来的物业在调高一定比例租金后再分租给其他商户如果零售企业不想让自己的店铺 上楼 (即从底商升至二层以上的物业,租金会大幅降低)或远郊化(即选择租金较低的不发达城区或郊区拓展门店),那当 二房东 也是个不错的选择,起码是在新形势下对自有房产概念的一种异化 某业内人士笑称 (中国药店)

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